قانون تملک آپارتمان ها، قانونی جامع و کامل است که به خوبی نحوه اداره و نظم مجتمع های آپارتمانی را در بر می گیرد. این قانون، که در سال ۱۳۴۳ تصویب و در سال ۱۳۷۶ به روزرسانی شد، شامل مقررات و آیین نامه های دقیقی برای مدیریت آپارتمان ها است.
در بخش اول این قانون، به تفکیک به قسمت های مختلف ساختمان پرداخته شده است. قسمت های اختصاصی، که متعلق به هر واحد مسکونی است، و قسمت های مشترک، که شامل فضاهای عمومی و زیرساخت های ساختمان می شود و مشاعات همگی در قانون دیده شده اند. اما قانون تملک آپارتمان ها فراتر از این تقسیم بندی ها، به جنبه های مدیریتی و اجرایی نیز توجه دارد.
قانون تملک آپارتمان ها، با ایجاد ساختاری منظم، به مواردی همچون تشکیل مجمع عمومی، وظایف مدیر ساختمان و مدیریت هزینه های مشترک می پردازد. این قانون، کلید حفظ نظم و هماهنگی در مجتمع های آپارتمانی است.
مالکیت آپارتمان: بررسی قوانین و مفاهیم مهم
طبق قانون تملک آپارتمان، ماده ۱، مالکیت در واحدها و فضاهای مسکونی و تجاری یک ساختمان به دو بخش تقسیم می شود: مالکیت اختصاصی و مالکیت مشترک. این ماده به طور واضح حقوق مالکیت را در آپارتمان ها و اماکن تجاری تفکیک می کند.
ماده ۲ قانون تملک آپارتمان، قسمت های مشترک را به طور جامع تعریف می کند. قسمت های مشترک شامل بخش هایی از ساختمان است که استفاده از آن به طور انحصاری به یک آپارتمان یا محل تجاری اختصاص ندارد و به صورت مشترک به تمام مالکان تعلق دارد. این قسمت ها بر اساس عرف و عادت محل، مشخص می شوند. به طور کلی، هر بخشی از ساختمان که برای استفاده اختصاصی در نظر گرفته نشده باشد، در زمره قسمت های مشترک محسوب می شود.
قوانین مالکیت آپارتمان: توضیحات و جزئیات
طبق ماده ۳ قانون تملک آپارتمان، حقوق مالکیت یک مالک در قسمت های اختصاصی و سهم او در قسمت های مشترک آپارتمان، غیرقابل تفکیک است. به این معنی که در صورت فروش یا انتقال مالکیت قسمت اختصاصی، سهم مالک در قسمت های مشترک نیز به طور خودکار منتقل می شود. این قانون تضمین می کند که حقوق مالکین در قسمت های مشترک حفظ شود.
ماده ۴ قانون تملک آپارتمان، جزئیات بیشتری در مورد حقوق و تعهدات مالکان ارائه می دهد. این ماده بیان می کند که حقوق، تعهدات و سهم هر مالک در مخارج قسمت های مشترک، متناسب با مساحت قسمت اختصاصی او در مقایسه با کل مساحت قسمت های اختصاصی ساختمان است، مگر اینکه در قانون یا قرارداد مالکین، توافق دیگری صورت گرفته باشد.
قانون تملک آپارتمان: حقوق و مسئولیت های شرکاء
بر اساس قانون، شرکاء ساختمان ملزم به مشارکت در هزینه های جاری و حفظ و نگهداری قسمت های مشترک بنا هستند. در ماده ۵، این موضوع به طور واضح بیان شده است.
ماده ۶ به موضوع مهم عدم پرداخت هزینه ها توسط شرکاء می پردازد. در صورتی که شریکی از پرداخت سهم خود در هزینه های ضروری مانند حفظ، اداره و تعمیر قسمت های مشترک امتناع ورزد، مدیر یا مدیران می توانند خدمات مشترک مانند گرمایش، تهویه، آب گرم و غیره را از او قطع کنند. با این حال، اگر این اقدام به ضرر مالک یا سایر ساکنان منجر شود، مسئول جبران خسارت خواهند بود.
در مورد مجمع عمومی مالکان، قانون تملک آپارتمان مقرر می دارد که در صورت وجود بیش از سه مالک، این مجمع تشکیل می شود. زمان تشکیل مجمع عمومی، چه عادی و چه فوق العاده، به توافق اکثریت مالکان بستگی دارد، اما در صورت عدم توافق، حداقل سه مالک می توانند زمان تشکیل آن را تعیین کنند.
نحوه اداره ساختمان و وظایف مجمع عمومی در قانون
طبق قانون تملک آپارتمان، در اولین جلسه مجمع عمومی، ریاست مجمع انتخاب می شود و سپس مدیر یا مدیرانی از بین صاحبان ملک یا افراد خارج از مجتمع مسکونی تعیین می گردند. قانون تملک آپارتمان ها بر این امر تأکید دارد که مجمع عمومی مالکان باید لااقل یکبار بصورت سالانه تشکیل شود.
مجمع عمومی با حضور صاحبان ملک که بیش از نیمی از مساحت کل قسمت های اختصاصی را در اختیار دارند یا نمایندگان آنها رسمیت می یابد. در صورت عدم حضور اکثریت، جلسه به مدت ۱۵ روز به تعویق می افتد و تصمیمات جلسه بعدی با تأیید اکثریت حاضران معتبر خواهد بود.
نمایندگان شرکا ملزم هستند قبل از تشکیل جلسه، وکالتنامه معتبر خود را به مدیر یا مدیران ارائه دهند. در صورتی که مالکین یک قسمت اختصاصی چند نفر باشند، طبق قانون تملک آپارتمان ها، باید نماینده ای را از طرف خود برای شرکت در مجمع عمومی انتخاب و معرفی کنند. این روند، تضمین کننده مشارکت فعال و مؤثر همه مالکان در تصمیم گیری های مهم مجتمع و مدیریت ساختمان است.
وظایف و اختیارات مجمع عمومی شرکاء
بر اساس ماده ۱۱ قانون تملک آپارتمان، مجمع عمومی شرکاء وظایف و اختیارات مهمی را بر عهده دارد. از جمله این وظایف می توان به انتخاب رئیس مجمع، انتصاب مدیر یا مدیران و نظارت بر عملکرد آنها، تصمیم گیری در مورد نحوه اداره امور ساختمان، تایید گزارش های مالی سالانه، و ایجاد اندوخته برای تعمیرات و نگهداری اشاره کرد.
همچنین مجمع می تواند اختیاراتی را به مدیر یا مدیران تفویض کند تا قراردادهای ضروری برای اداره ساختمان را منعقد کنند. ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمان بر ثبت تصمیمات مجمع در صورتجلسات تاکید دارد و مدیران موظفند ظرف ده روز، این تصمیمات را به اطلاع شرکای غایب برسانند. طبق ماده ۱۳، این تصمیمات برای همه شرکاء لازم الاجرا است.
در فصل دوم قانون، به شرح وظایف و اختیارات مدیران پرداخته شده است.
اصول و قوانین اداره مجتمع
طبق ماده ۱۴ قانون تملک آپارتمان، مدیر یا مدیران منتخب وظیفه حفظ و اداره ساختمان را بر عهده دارند و باید به نحو احسن به اجرای تصمیمات مجمع عمومی بپردازند. در ماده ۱۵، تعداد مدیران باید فرد باشد و مدت ماموریت آن ها به طور معمول دو سال است. مجمع عمومی می تواند با توافق اعضا، این مدت را تمدید کرده و مجدداً مدیر یا مدیران را انتخاب کند.
در ماده ۱۶ قانون تملک آپارتمان، در صورت بروز حوادثی مانند استعفا، فوت، عزل یا حجر مدیر یا مدیران، مجمع عمومی فوق العاده ای تشکیل خواهد شد تا به انتخاب جانشین بپردازد. در صورتی که تعداد زیادی از اعضای هیات مدیره به دلایل مختلف نتوانند به وظایف خود ادامه دهند، مجمع عمومی فوق العاده موظف است برای انتخاب مجدد هیات مدیره تشکیل جلسه دهد. این قانون تضمین می کند که اداره مجتمع همواره در دست مدیران شایسته و پاسخگو باشد.
قوانین مالکیت آپارتمان: نقش مدیران و خزانه دار
بر اساس قانون تملک آپارتمان، ماده ۱۷، تصمیمات مدیران با رأی اکثریت معتبر و قابل اجرا است. در ماده ۱۸، مجمع عمومی یکی از مدیران را به عنوان ناظر مالی انتخاب می کند. این ناظر مسئول ثبت دقیق درآمد و هزینه ها در دفتری مخصوص است و ملزم است که گزارش های مالی همراه با اسناد و مدارک مربوطه را به مجمع عمومی ارائه دهد تا ترازنامه نهایی مورد تأیید قرار گیرد. ماده ۱۹ به وضوح بیان می کند که مدیران، امین و نماینده شرکاء هستند و حق واگذاری این مسئولیت به فرد دیگری را ندارند. این قوانین تضمین می کنند که امور مالی مجتمع به طور شفاف و منظم مدیریت شود.
مدیریت و حفظ ساختمان در قانون تملک آپارتمان
طبق ماده ۲۰ قانون، مدیران مجتمع موظفند کل ساختمان را به عنوان یک واحد در برابر آتش سوزی بیمه کنند. حق بیمه هر مالک بر اساس ماده ۴ قانون تعیین و توسط مدیران از مالکان دریافت و به بیمه گذار پرداخت خواهد شد.
ماده ۲۱ بر نقش مدیران در مدیریت هزینه ها تأکید دارد. آنها باید مبلغ هزینه های جاری و نحوه پرداخت آن را قبل یا بعد از پرداخت، به صورت کتبی به آدرس اختصاصی هر مالک یا آدرس تعیین شده توسط آنها اطلاع دهند.
همچنین، در ساختمان هایی که تحت قانون تملک آپارتمان ها قرار دارند و بیش از ده واحد آپارتمانی دارند، مدیران باید برای نظافت، نگهداری، و محافظت از قسمت های مشترک، فردی را به عنوان دربان استخدام کنند. این موضوع در ماده ۲۲ قانون تملک آپارتمان ها به خوبی بیان شده است.
هزینه های مشترک در ساختمان های آپارتمانی در قانون چیست؟
طبق ماده ۲۳ قانون، شرکای ساختمان به مشارکت در پرداخت هزینه های مستمر و حفظ و نگهداری قسمت های مشترک بنا ملزم هستند. در صورت عدم توافق مالکان بر روی روشی دیگر، سهم هر مالک یا استفاده کننده از هزینه های مشترک بنابر قانون تملک آپارتمان ها، بر اساس مساحت زیربنا و سایر هزینه های مشترک محاسبه می شود.
این هزینه های مشترک شامل مواردی است که به حفظ و نگهداری آپارتمان کمک می کنند، مانند هزینه های مربوط به نگهبان، متصدی آسانسور، باغبان، و تزئینات قسمت های مشترک. قانون تملک آپارتمان ها تضمین می کند که هزینه ها به صورت عادلانه و مساوی بین مالکان تقسیم شود.
در مورد هرگونه اعتراض به سهمیه یا هزینه ها، ماده ۲۴ راهنمایی هایی را ارائه می دهد. شرکا می توانند به مدیر مراجعه کرده و در صورت عدم رسیدگی، از مراجع قضایی کمک بگیرند.
قانون تملک آپارتمان و حقوق شرکا
بر اساس ماده ۲۶ قانون تملک آپارتمان، اگر شرکا توافق کنند که هزینه های نگهداری بخشی از ساختمان یا تأسیسات بر عهده برخی از آنها باشد، فقط این شرکا مسئول انجام آن هستند و در تصمیم گیری های مرتبط با این هزینه ها، نقش تعیین کننده ای خواهند داشت. این توافق به حفظ حقوق شرکا کمک می کند و اطمینان می دهد که هزینه ها به درستی مدیریت می شوند.
ماده ۲۷ به مدیر یا مدیران اجازه می دهد تا برای تأمین هزینه های ضروری و فوری، وجوهی را به عنوان تنخواه گردان از شرکا دریافت کنند. این امر تضمین می کند که مجتمع مسکونی در شرایط اضطراری، از منابع مالی کافی برخوردار است و نیازهای فوری آن به سرعت تأمین می شود.
