مشاعات، اصطلاحی است که به فضاهای مورد استفاده مشترک در ساختمان های مسکونی، تجاری یا اداری اطلاق می شود، به همین دلیل است که اطلاع دقیق از قانون مشاعات ساختمان برای هر فرد مالک الزامی و مفید می باشد. این بخش ها شامل فضاهایی می شوند که تمامی صاحبان واحدها، بدون توجه به مقدار سهم یا اندازه واحد خود، به طور برابر حق استفاده و دسترسی دارند. به عبارت دیگر، مشاعات قسمت هایی از یک مجموعه هستند که تحت مالکیت مشترک قرار دارند و هر یک از ساکنین می توانند به نحوی مساوی و قانونی از آن ها بهره مند شوند. این فضاها می توانند شامل راهروها، پله ها، باغ ها، استخرها و سایر امکانات عمومی باشند که به منظور افزایش کیفیت زندگی و رفاه ساکنین طراحی شده اند.
مشاعات ساختمان، که شامل فضاهای مشترک و عمومی در هر بنا و مجتمعی می شود، نقش کلیدی در ساختار و کاربرد آن دارد. با گسترش فرهنگ زندگی در آپارتمان ها، افزایش ابعاد و تعداد واحدهای مسکونی، و همچنین ساخت مجموعه های عظیم تجاری، قانون مشاعات ساختمان پیچیدگی های بیشتری یافته اند. این امر ایجاب می کند که ساکنین با دقت و آگاهی کامل نسبت به این مقررات، از بروز هرگونه سوءتفاهم و مشکلات احتمالی پیشگیری کنند. درک صحیح و کامل از این قوانین، می تواند به حفظ همزیستی مسالمت آمیز و کارآمد در محیط های مشترک کمک شایانی کند.
چه بخش هایی از ساختمان جزو مشاعات محسوب می شوند؟
طبق قانون مشاعات ساختمان در پروژه های ساختمانی، اجزای زیر به عنوان بخش های مشترک شناخته می شوند:
- تمامی زمین هایی که برای اجرای طرح های املاک و مستغلات به کار رفته اند.
- مسیرهای دسترسی مانند پله ها، آسانسورها، راهروهای ورودی و خروجی، و همچنین لابی ها و مکان های مخصوص برای اطفاء حریق.
بالکن ها، تراس ها و فضاهای زیرزمینی که به صورت مشترک استفاده می شوند. - فضاهای سبز، محوطه های بازی کودکان، پارکینگ های روباز و انبارهای مشترک.
- اقامتگاه هایی برای کارکنانی که جهت حفاظت و نگهداری از اموال به کار گرفته شده اند، از جمله محل های سکونت نگهبانان و کارمندان خدماتی.
- تمامی امکانات اجتماعی و تجاری که در مجموعه های املاک ارائه می شوند.
- سیستم های مرکزی مانند برق، گاز، آب و فاضلاب، سیستم های تهویه مطبوع، و تجهیزات مربوط به حفاظت از منابع آب و انرژی های قابل تجدید.
- مخزن های آب، پمپ ها، موتورها، کمپرسورها، فن ها و کانال ها، و همچنین تمامی دستگاه های متصل به سیستم های مشترک.
- سایر قسمت های پروژه که برای تعمیر و نگهداری، ایمنی و کاربردهای عمومی ضروری هستند.
سند مشاع چیست؟
\طبق قانون مشاعات ساختمان زمانی که مالکیت یک دارایی بین چند نفر به اشتراک گذاشته می شود، اسناد مربوط به آن دارایی را اسناد مشاع می گویند. این نوع از اسناد، بیشتر در مواردی که املاک به صورت ارثی بین وراث تقسیم می شود، مشاهده می گردد. به طور مثال، فرزندانی که خانه ای را که پدر و مادرشان برای آنها به جای گذاشته اند، به ارث می برند، اکنون صاحبان مشترک آن ملک هستند و در نتیجه، سند مربوط به آن ملک نیز به عنوان سند مشاع شناخته می شود. این اسناد نشان دهنده تعهد و حقوق مشترک بین صاحبان ملک می باشند و در عین حال، مسئولیت ها و وظایفی را نیز بر عهده آنها می گذارند. به همین دلیل مدیریت فضا های مشاع ساختمان بسیار اهمیت دارد.
قانون مشاعات ساختمان می گوید، سند مشاع، اصطلاحی است که به مالی اطلاق می شود که میان چندین شریک به نحوی مشترک و بدون تفکیک مالکیتی به اشتراک گذاشته شده است. در واقع، این نوع سند برای املاکی به کار می رود که مالکیت آن ها بین دو یا چند شخص به صورت مساوی یا نامساوی تقسیم شده و هر یک از شرکا، حقوق و مسئولیت های مرتبط با بخشی از ملک را بر عهده دارند. این مفهوم، بیانگر یک نوع رابطه مالکیتی است که در آن، هر شریک می تواند در مورد سهم خود از ملک تصمیم گیری کند، اما برای تغییراتی که بر کل ملک تأثیر می گذارد، نیاز به توافق و همکاری تمام شرکا است. این نوع از مالکیت مشترک، اغلب در مواردی مانند ارث، شراکت های تجاری یا خرید مشترک املاک بزرگ مشاهده می شود و می تواند هم به فرصت ها و هم به چالش های خاص خود اشاره داشته باشد.
قانون مشاعات ساختمان چه می گوید؟
قانون مشاعات ساختمان می گوید، یکی از بارزترین خصوصیات مال مشترک، این است که هیچ یک از شرکاء نمی توانند به تنهایی و بدون رضایت دیگران، اقدام به دخالت یا تغییری در آن نمایند. تمامی تصمیم گیری ها برای تغییر یا انتقال مالکیت، بایستی با اجماع و هماهنگی کامل تمام صاحبان آن صورت پذیرد. در صورت نقض این اصل، قانون اجازه دارد تا با اقدامات قانونی، حقوق افراد را حفظ کند.
مشخصات ملکی که ساختمان بر روی آن بنا شده، به همراه تمامی مشاعات و امکانات رفاهی مرتبط، باید به طور دقیق در اسناد فروش آپارتمان و اوراق ثبتی مربوطه ذکر گردد. این امر به منظور تضمین شفافیت و روشنی قانون مشاعات ساختمانی صورت می پذیرد تا از هرگونه نقض احتمالی جلوگیری شود.
عدم مشخص بودن دنگ یا سهم در قانون مشاعات ساختمان
یکی از نکات کلیدی و حائز اهمیت در خصوص اسناد مشاع، این موضوع است که مقدار دقیق سهم یا به اصطلاح دنگ هر یک از شرکا در آن معین و مشخص نگردیده است. در این نوع اسناد، تمامی اشخاص شریک، به طور مساوی و بدون هیچ گونه امتیاز یا حق اولویتی نسبت به یکدیگر، در برابر قانون حق و حقوق یکسانی دارند و هیچکدام نمی توانند بدون رضایت سایرین، تغییراتی را در مال مشترک اعمال نمایند. این امر به منظور حفظ حقوق متقابل و جلوگیری از بروز اختلافات احتمالی میان شرکا می باشد. در واقع، اسناد مشاع به گونه ای طراحی شده اند که اصل برابری و عدالت را در میان تمامی دارندگان سهم، تضمین نمایند.
توانایی تبدیل مال مشاع به اسناد جداگانه
هرگاه که مالکان املاک مشاعی خواستار باشند، طبق قانون مشاعات ساختمان، امکان دارد که سند مشترک آن ها به اسناد جداگانه و مستقل تبدیل گردد. این تغییر به معنای آن است که علی رغم اشتراک مالکیت املاک بین تمامی صاحبان، می توان سهم اختصاصی هر یک را با دقت تعیین نمود. در نتیجه، هر بخش تفکیک شده به عنوان مالکیت انحصاری فرد، دارای سندی منحصر به فرد خواهد بود که حقوق مالی و قانونی او را تضمین می کند. این روند، که به آن تفکیک املاک گفته می شود، فرصتی را فراهم می آورد تا هر شریک با داشتن سندی مستقل، بتواند در مورد بخش متعلق به خود تصمیم گیری های مستقلانه ای داشته باشد و از حقوق مالکیتی خود به طور کامل بهره مند شود. این امر به ویژه در مواقعی که قصد فروش یا وثیقه گذاری بخشی از ملک مشاعی را دارند، اهمیت بیشتری پیدا می کند.
نیاز به موافقت کامل تمام شرکا برای تغییرات در ملک مشاع
بر اساس مقررات موجود، هر نوع دگرگونی یا تغییر که به عملیات ساختمانی مربوط می شود، باید با موافقت کامل و بی چون و چرای همه ی صاحبان ملک انجام پذیرد. اگر این تغییرات به ملک مشاعی مرتبط باشد، لازم است که ابتدا اسناد ملکی به طور واضح و مشخص تفکیک شوند. پس از آن، هر شریک می تواند بر اساس سلیقه و انتخاب شخصی خود، تغییرات دلخواه را در بخش متعلق به خود به وجود آورد. این فرآیند، که با دقت و حساسیت خاصی همراه است، اطمینان می دهد که حقوق همه ی طرف های درگیر به طور عادلانه و منصفانه ای رعایت شود و همزمان، زمینه ی لازم برای پیشرفت و توسعه ی ملکی را فراهم می آورد.
قانون مشاعات ساختمان به منظور حفظ نظم و هماهنگی در استفاده از فضاهای مشترک و جلوگیری از اختلافات احتمالی بین ساکنین طراحی شده است. در صورت عدم کسب اجماع، حتی قرار دادن یک گلدان زیبا و دلنشین در کنار درب ورودی نیز بدون اجازه، خلاف قوانین تلقی شده و ممنوع است، حتی اگر شما با همسایه ی خود در همان طبقه به تفاهم رسیده باشید. این مقررات به منظور تضمین احترام متقابل و حفظ حقوق مشترک، باید به دقت رعایت شوند.
جداسازی ملک مشاع امکان پذیر است
در شرایطی که یکی از صاحبان ملک مشترک تمایل داشته باشد، طبق قانون مشاعات ساختمان، مسیر قانونی برای جداسازی و تقسیم املاک مشاع قابل طی شدن است. این فرآیند با در نظر گرفتن حقوق مسلم هر یک از شرکاء انجام می پذیرد، به طوری که میزان دقیق ملکی که به هر شخص تعلق می گیرد، با دقت تعیین و تفکیک می شود. این روند، اطمینان می دهد که هر شریک به نسبت سهم خود، بخش معینی از ملک را دریافت دارد و از این طریق، مالکیت مشخص و بدون ابهام برای هر فرد ایجاد می شود. این تقسیم بندی، به منظور حفظ حقوق و منافع تک تک شرکاء و جلوگیری از هرگونه اختلاف یا نارضایتی در آینده، با دقت و حساسیت خاصی صورت می گیرد.
الزام برای پرداخت هزینه های مشاعات بصورت برابر
بر اساس قانون مشاعات ساختمان، تمامی ساکنین باید به نسبت سهم خود، در پرداخت هزینه های تعمیر و نگهداری قسمت های مشترک ساختمان مشارکت نمایند. این هزینه ها که شامل تعمیرات ضروری و حفظ وضعیت مناسب ساختمان می شوند، باید به صورت عادلانه توسط همه پرداخت شود. با این حال، گاهی اوقات موضوع تقسیم هزینه های تعمیرات و یا شارژ ماهیانه می تواند به موضوعی چالش برانگیز و محل مناقشه بین ساکنین تبدیل شود. این امر می تواند ناشی از عدم شفافیت در میزان هزینه ها، نحوه تقسیم بندی آن ها یا حتی نارضایتی از کیفیت کار انجام شده باشد. بنابراین، اهمیت دارد که سیستمی واضح و منصفانه برای مدیریت این هزینه ها وجود داشته باشد تا از بروز اختلافات جلوگیری شود و همزیستی مسالمت آمیزی را در میان ساکنین ترویج دهد.
عدم امکان مبرا شدن از هزینه های ملک مشاع
بر اساس قانون مشاعات ساختمان، هیچ یک از مالکان واحدهای آپارتمانی نمی توانند با اجتناب از استفاده یا بهره برداری از مناطق مشترک یا با ترک محل سکونت خود، خود را از مسئولیت های مالی مرتبط با هزینه های مشترک مبرا سازند. به زبان ساده تر، پرداخت هزینه های نگهداری، که به آن شارژ ساختمان نیز گفته می شود، برای تمامی ساکنین الزامی است و هیچ کس نمی تواند از زیر بار مسئولیت های مالی خود شانه خالی کند.
برای حل اختلافات در مورد قسمت های مشاع ساختمان چه کنیم؟
بسیاری از افراد علاقه مند به دگرگونی فضای بی روح پشت بام ها هستند و می خواهند آن را به باغچه ای سرسبز و دل انگیز در آسمان مبدل سازند. در مقابل، برخی از ساختمان های دیرپا فاقد آسانسور می باشند و ساکنین ممکن است تمایل داشته باشند تا با اعمال تغییراتی خلاقانه، امکان استفاده از آسانسور را به این بناهای قدیمی بیفزایند. قانون مشاعات ساختمان در اینجا می تواند محل مناقشات و راهکاری عادلانه برای حل اختلافات بین شرکای ساختمانی باشد.
گاهی اوقات، ساکنینی که به ندرت در مجتمع زندگی می کنند، معتقدند که باید مبلغ کمتری را برای شارژ ماهانه پرداخت کنند. این در حالی است که برخی از اهالی طبقه همکف، با پرداخت هزینه های نگهداری و تعمیرات آسانسور مخالفت می ورزند، با این استدلال که از آسانسور به ندرت استفاده می کنند و نباید در پرداخت هزینه های آن مشارکت داشته باشند. این موضوع، بحث هایی را در مورد عدالت و تقسیم هزینه های مشترک در میان ساکنین به وجود آورده است، که گاهی اوقات به اختلافاتی در میان جامعه ی ساکنین منجر می شود. در این میان، لازم است که راه حل هایی عادلانه و منصفانه برای تقسیم هزینه ها یافت شود تا همه ی ساکنین احساس رضایت کنند.
قانون مشاعات ساختمان بازگو کرده است که گاهی اوقات، ممکن است سقف پشت بام با معضلاتی روبرو شود که برخی تصور می کنند باید تنها بر دوش ساکنین واحدهای بالایی ساختمان قرار گیرد. اما، این تفکر نیاز به تجدید نظر دارد. در واقع، ضروری است که درک شود که تمامی افراد ساکن در یک مجتمع مسکونی، بدون توجه به موقعیت جغرافیایی واحدشان در ساختمان، در پرداخت هزینه های تعمیرات مشترک، مسئولیت مشابهی دارند. این مسئولیت مشترک، بر پایه ی اصول انصاف و همبستگی اجتماعی استوار است و با میزان بهره وری فردی از بخش های مختلف ساختمان ارتباطی ندارد. بنابراین، همکاری و مشارکت در تعمیرات، نه تنها به حفظ کیفیت زندگی در مجتمع کمک می کند، بلکه تقویت کننده ی روحیه ی جمعی و همدلی بین ساکنین نیز می باشد.
